建物が朽廃した場合の違い

建物が朽廃した場合、つまり老朽化して使用できない状態になった場合、借地権はどうなるのでしょうか。旧法の場合、存続期間の定めがあるか、定めがなく法定期間ができようされるかどうかによって取り扱いが違います。

存続期間の定めがあるときは、建物が朽廃しても借地権は有効ですが、存続期間の定めがないときにそうなってしまうと、借地権自体が消滅します。また、旧法では建物が滅失してしまった場合、第三者に対して借地権の権利を主張できないとされています。新法では当初の契約期間満了前に建物が朽廃しても、残存期間中の権利は保護されます。

また、新法では、建物が滅失しても一定事項を土地上の見やすい場所に掲示する、あるいは滅失から2年以内に建物を再築し登記さえしてしまえば、その間の権利を主張できるとされています。さらに朽廃や火事で建物が滅失した場合などで建て直す場合、旧法と新法では扱いが異なります。

旧法の場合は残存期間を超えて存続する建物を再築する場合特に地主に異議がなければ建物がなくなった日から堅固建物で30年、非堅固建物で20年間借地期間が延長されます。新法のもとでは、1回目の更新以降の話でかつ地主の承諾がなければ地主は借地契約を解除できます。

借地権の存続期間の違い

借地権の存続期間について、新法と旧法では明確な違いがあります。(なおここでいう借地権は定期借地権ではなく、普通借地権を指すことにします)。新法では建物の種類に関係なく一律30年です。もちろん貸主借主間の契約により、これより期間を長く定めることは可能です。

旧法の場合は建物の種類によって扱いが違います。堅固な建物(石造、レンガ造、土造、コンクリート造、鉄筋コンクリート造など)と木造などの非堅固建物に分かれており、堅固建物で30年、非堅固建物で20年と定められた最低存続期間よりも短い期間を契約で定めても、「期間の定めがないもの」とみなされます。こうなると「期間の定めがないもの」に関する法的機関である堅固建物が60年、非堅固建物は30年が適用されることになります。このように、期間の定めがないとはいえ、期間が無制限というわけではありません。

借地権を更新した後の存続期間についても違いがあります。旧法では堅固建物が30年、非堅固建物が20年となっていますが、新法による借地権の更新では、1回目が20年、2回目以降が10年となります。なおどちらの場合も、当事者間でこれより長い期間を定めることは自由とされています。

借地権の旧法と新法とは

借地権とは借地借家法第二条によると「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」と定義されています。つまり他人が所有権を持っている土地について、第三者が建物等を持つために、土地の所有者に対して借地料を払って借りる権利のことです。借地借家法は土地建物の賃貸借に絞って権利義務を定めた法律で、制定以来しばらく改定されていなかったのですが、平成3年に一度大改正がありました。この改正以前の借地借家法を一般に旧借地借家法、その後を新借地借家法と呼んでいます。

例えば、新法における一般の借地権は存続期間が30年、最初の更新時は20年、次が10年と決められていますが、旧法における借地借家法のもとで、一般の借地権は存続期間が30年で、基本的にそのまま更新されるものであったため、現在もまだ旧法に基づく借地権が残っているケースがあります。その場合は旧法が適用されます。つまり、借地権を理解するためには、旧法と新法両方を理解しておく必要があるのです。

両方の理解に進む前に、借地権の法的性格を確認しておく必要があります。ただで土地を借りる場合と比較するとよく分かります。身内や知り合いや近所の人などの土地を無償で貸してもらい、その上に家屋や倉庫を建てたといった場合は、これを借地しているとはいえないのです。これは使用貸借(民法第599条)であり、借地権ではありません。最大の違いは借地料を払っているかどうかにあります。

以上を踏まえ、本サイトでは、旧法と新法の違いについて事例を交えて簡単に整理します。

参考資料>>借地権とは-「借地権 無料相談ドットコム」がご説明いたします